尾道市・福山市・三原市の安保不動産が資産の賃貸と売却について解説しています。

空家や空地を活用するにはいくつか方法があります。シンプルなのは「自分で住む」ですが、現状はそれができなくて困っているというケースがほとんどかと思います。

また老朽化した家を「解体」するという手もありますが、それだけで最低でも何十万という費用がかかるので、一等地ですぐに買い手がつくような土地でない限り、その経費分をすぐに回収するのは困難です。

そこで検討したいのが「賃貸」と「売却」、この2つの生かし方です。

親が経営していたアパートを複数相続したという場合は、もちろんこれらを生かして賃貸収入を得るといった資産活用が考えられます。

ですが当然、相応の相続税、収入が入れば所得税がかかります。こうした税対策のためにおすすめしたいのが、不動産管理会社の設立。なお、アパート経営を個人ではなく法人として行うメリットには、以下のようなものがあります。ご検討されてみてはいかがでしょうか。

第1に、不動産の名義が個人ではなく法人になるため、個人の相続財産を減らすことが可能。当然、課税対象の不動産が減るので相続税も少なくて済みます。もちろん、法人化といっても、不動産管理会社そのものは家族（同族）で経営するので、資産が他人の手に渡るわけではありません。

不動産管理会社へ建物を移転して、その建物がある土地を管理会社に貸したことにして（賃貸借契約）所定の手続きを行えば、相続税評価額を通常より低く抑えることができます。その減額割合は20%。更地の場合の相続税評価額が6000万円の土地も、上物である建物を不動産管理会社へ移転することで4800万円まで評価額を下げることができます。

法人の所有にすることで、家族一人ひとりはアパートの直接的な所有者にはなれません。しかし、家族を会社の役員にし、役員給与を支給することで現金が得られます。これは不動産の価値を金融資産に置き換えたのと同じで、実質は生前贈与です。一般に金融資産の生前贈与には年に受け取れる額などの制限がありますが、この場合はこうした制約を受けません。また、オーナーが死亡した場合でも、継続的に金融資産を給与という形で得ることができます。

空家、空地、いずれもそのままの状態では、毎年、固定資産税や維持費がかかるだけで何の利益も生み出しません。

もし住居は別にあり、将来的にもその家や土地に戻ることがないとわかっているような場合や、住宅ローンの返済がすでに終わっているような場合は、その不動産を売却して、現金化したり、別の資産を購入したりできます。

この場合は、売却のデメリットはそれほど多くありません。ただ売却には仲介手数料や登記費用など、一定のコストがかかるということ程度です。

できれば愛着のある家や土地だけに、より高い金額で売却したいもの。

それにはやはり業者選びをはじめ、気をつけておきたいポイントがいくつかあります。

売却を有利に進めるには、経験があり信頼できる業者を選びましょう。信頼に足る業者かどうか見極めるには担当者の人柄や対応を見ます。たとえば、査定を報告する際に金額の根拠をしっかり示しながら説明してくれるか、媒介契約の手順など重要項目の説明は丁寧かなどです。また、ローンの残債がある場合は、その辺もしっかりと相談に乗ってくれるかどうかも重要です。

住居の状態や土地の素性などは調査すれば判明することですが、それ以外にも家主でなければわかりにくい物件の詳細情報も担当者にしっかりと伝えておく必要があります。仮に売却にマイナスになるような情報だからと、伝えておかないでいると後々トラブルの元になります。信頼できる担当者ならそうしたマイナス情報でも、相手に悪い印象を与えないよう購入希望者に伝えてくれるでしょう。

空家とはいえ、より高い金額で売却しようと思ったら、物件を売却まで良好な状態に保つ努力が必要です。とくにガス、水道管などの設備は定期点検を行っておくようにしましょう。場合によっては家主の立ち会いが必要な点検もありますが、面倒がらず時間を作るようにしてください。こうすることで、売却後のトラブルを防ぐことができます。

購入希望者が物件を見にくることを内見と言います。この時、居室や床、設備などが汚れていると、それだけで敬遠されたり、クリーニング代がかかるなどの理由で物件金額の減額を求められたりすることもあります。普段から清掃を怠らないようにしましょう。また、購入希望者が間取りを確認しやすいよう、部屋はすっきりと片付けておきます。くれぐれも物が散乱していることがないよう気をつけましょう。