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不動産の売却をサポートする仲介システム
不動産売却の手法には2種類が知られています。一つは不動産業者が間に入り、一般の買主を探す方法で「仲介」といわれるもの。 もう一つは不動産業者が、売主から直接購入する方法で「買取」といわれています。こちらでは尾道市・福山市・三原市で不動産売却を手がける「安保不動産」が、仲介売却について買取との比較を通じて解説します。
仲介売却と買取の違い
仲介
不動産会社が買い手を探す
売主から所有不動産の売却を依頼された不動産会社は、広告やインターネット、不動産流通ネットワークを駆使して購入者を一般から探します。成約に至ると仲介手数料が発生します。
購入者：一般（不動産会社が探す）
広告宣伝：実施
仲介手数料：あり
売却までの期間：3～6カ月
※購入者が見つからない場合もあり
買取
不動産会社が買い手になる
不動産会社が直接、売主の所有不動産を買い取ります。この方法なら購入者を探す手間も省け、スピーディーに現金化できます。直接売買のため仲介手数料はかかりません。
購入者：不動産会社
広告宣伝：不要
仲介手数料：不要
売却までの期間：即時
※手続き上、2週間～1カ月程度を要することも
仲介でかかる費用と税金
仲介による売却では仲介手数料のほかに、諸費用や税金もかかります。それらが合計でどれだけになるのかあらかじめ想定しておきましょう。
仲介手数料
仲介手数料は売却が成立した場合、不動産会社に支払います（不成立なら不要）。売却金額の多寡により料率が変わりますが、たとえば500万円を超える物件の場合は、売却金額の3％＋6万円となります。仮に2000万円で売却すると2000万円×3％＋6万円＝66万円となり、消費税3.3万円を足した69.3万円となります。
印紙代
契約書に貼付する印紙の代金です。仮に3000万円の売買契約書には1万円分の印紙が必要です。
広告代
一般には不動産会社が負担するので、売主の出費にはなりません。
ローン抵当権抹消登記代
担保権を抹消する際や、住所が変更されている場合に必要となります。一般の住宅を売買する際は2～10万円程度の金額になります。
引越費用
移転先や不動産会社の方針などで異なります。あらかじめ見積を取ることをおすすめします。
境界確定費
土地売却の際には土地の測量による土地と土地の境界の確定を行い、実際の土地の面積を把握したうえで売却を行います。
査定時のチェックポイント
売却の際、自宅の状態がどの程度か査定が行われます。こちらでは、査定時のチェックポイントについていくつかご紹介します。
構造躯体と外観
家の構造を支える骨組みや基礎など建物の主要部分について品質チェックが行われます。また、屋根や外壁、サッシ、ドアの傷み具合なども評価の対象になります。
隣地との境界杭
隣地との境界を確認した上で、互いに庇（ひさし）や樋（とい）、軒（のき）・コンクリートブロック・上下水道管、ガス管などの越境がないかチェックします。
駐車場
駐車スペースがあるかどうか、増設はできるかなど、現状と拡張性についてチェックします。
内装の状態
キッチンやトイレなど水まわりの漏水や床下のシロアリ被害の有無、屋根やベランダの雨漏り状況、家の傾きなどを調査します。
媒介契約について
媒介契約の必要性
不動産会社の仲介で土地や建物などを売却する場合、法律により顧客（売主）と不動産会社の間で「媒介契約」を書面で取り交わすことが義務付けられています。これは、売主が不動産会社に依頼する業務の内容仲介手数料などを契約で明確にすることで、仲介業務に伴う各種のトラブルを未然に防ぐためのものです。とても意義のある手続きなので、その内容を事前に把握しておきたいところです。
媒介契約の種類
媒介契約には以下の3種類があり、売主はそのいずれかを任意に選ぶことができますが、それぞれの違いを前もってよく理解しておく必要があります。
| 契約形態 | 専属専任媒介契約 | 選任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 契約業者数 | 特定の1社のみで他の不動産会社に売却を依頼できない。 | 特定の1社のみで他の不動産会社に売却を依頼できない。 | 複数の不動産会社に対し、同時に売買依頼ができる。 |
| 制限 | 売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約を締結できない。 | 売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約を締結できる。 | 売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約を締結できる。 |
| 業者の義務 |
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